În cadrul unei asociații de proprietari, deciziile privind lucrările de reparații sau investiții sunt luate, în mod legal, exclusiv de adunarea generală. Responsabilitatea principală pentru aprobarea acestor proiecte aparține forului colectiv, în timp ce intervențiile urgente pot fi abordate diferit, dar și acestea trebuie să fie conforme cu reglementările legale. În ultimii ani, aceste proceduri au devenit subiect de dezbatere, mai ales în contextul creșterii costurilor de întreținere și a nevoii de modernizare a blocurilor.
Rolul adunării generale în procesul decizional
Potrivit avocatului GELU PUȘCAȘ, adunarea generală reprezintă principalul for decizional în cadrul asociației de proprietari. Toate lucrările planificate, fie că vizează reparații sau investiții, trebuie aprobate de această adunare. Legea nr. 196/2018 privind înființarea și funcționarea asociațiilor de proprietari stipulează clar că majoritatea proprietarilor trebuie să își dea acordul pentru derularea acestor proiecte.
„Reparațiile programate nu pot fi realizate fără aprobarea adunării generale, conform legii,” afirmă avocatul. Excepțiile sunt doar intervențiile urgente, care trebuie să fie justificate ca fiind necesare pentru evitarea deteriorării semnificative a clădirii sau pentru siguranța locatarilor. În astfel de cazuri, se poate acționa prioritar, dar și aceste decizii trebuie ulterior formalizate în cadrul adunării.
Forma și cvorumul necesar pentru adoptarea hotărârilor sunt reglementate la nivel legal. În general, pentru aprobarea proiectelor de reparație, este necesară o majoritate simplă, dar în cazul unor investiții majore, poate fi nevoie de o majoritate calificată, chiar două treimi, în funcție de prevederile statutului și de valoarea lucrării.
Cum se face aprobarea lucrărilor și ce documente sunt necesare
Pentru a trece o lucrare de reparație sau investiție prin adunarea generală, trebuie pregătite o serie de documente și avize. În primul rând, se întocmește un proiect tehnic sau o estimare a costurilor, alături de un aviz de specialitate dacă situația o impune. Ulterior, întregul pachet de documente trebuie prezentat membrilor asociației, pentru a putea fi supus votului.
Procesul decizional include convocarea adunării generale, cu cel puțin 15 zile înainte de întâlnire, conform prevederilor legale. În această convocare trebuie să se precizeze clar toate proiectele pe ordinea de zi, precum și termenii pentru exprimarea votului. La ședință, se discută și se supune la vot proiectele, iar decizia este luată în conformitate cu cvorumul necesar.
După adoptare, lucrările pot fi demarate, însă plata sau decontarea lor se face doar în limita bugetului aprobat. În cazul în care costurile projectului depășesc fondurile disponibile, proprietarii trebuie să fie informați și să aprobe eventualele suplimentări.
În ceea ce privește intervențiile urgente, legea prevede posibilitatea de a acționa fără votul prealabil al asociației, însă această decizie trebuie ulterior ratificată de adunarea generală într-o sedință ulterioară. Anunțarea proprietarilor și justificarea acțiunii sunt pași esențiali pentru transparență și legalitate.
În cazul unor proiecte importante, precum reabilitarea termică a blocurilor sau modernizarea instalațiilor, se pot organiza consultări publice și licitații pentru alegerea ofertantului cel mai potrivit.
Fapt concret, în contextul creșterii acutizate a costurilor de întreținere, în 2023 s-au făcut demersuri pentru majorarea bugetelor necesare pentru reparații capitale, urmând să fie supuse votului adunării generale din luna martie.
