Conform Capital: Mulți proprietari de apartamente din România cred eronat că asociațiile de proprietari au obligația legală de a calcula automat penalități pentru restanțierii la plata întreținerii. Realitatea este însă alta: legea, în speță Legea 196/2018, nu impune o astfel de normă. Modul de stabilire și aplicare a penalităților depinde, în exclusivitate, de deciziile luate de locatari în cadrul adunării generale și de regulamentul intern al fiecărei asociații de proprietari.
Clarificări privind penalitățile de întârziere
Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari stipulează clar că stabilirea penalităților pentru cota de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, devenită exigibilă, este o decizie care aparține proprietarilor din imobil. Aceștia au responsabilitatea de a hotărî, prin vot în cadrul adunării generale, dacă se aplică penalități și la ce nivel. Nu există o prevedere legală care să oblige președintele sau administratorul asociației să inițieze din oficiu colectarea acestor sume.
Astfel, în multe cazuri, lipsa unei hotărâri clare în acest sens în procesul-verbal al adunării generale poate duce la situații în care restanțierii nu sunt sancționați cu penalități, chiar dacă există întârzieri semnificative la plata întreținerii. Această situație poate genera frustrări în rândul proprietarilor care își achită la zi obligațiile.
Rolul adunării generale în stabilirea regulamentului
Adunarea generală a proprietarilor are un rol central în administrarea imobilului. Membrii asociației au dreptul și obligația de a participa la luarea deciziilor care privesc bunul comun. Printre aceste decizii se numără și stabilirea unui regulament de ordine interioară, care poate include și modul de calcul al penalităților pentru neplata la timp a cotelor de întreținere.
Legislația în vigoare nu impune un procent maxim sau un mecanism unic de calcul. Fiecare asociație își poate stabili propriile reguli, adaptate contextului specific. De exemplu, se poate decide aplicarea unei sume fixe pe zi de întârziere sau a unui procent din suma restantă. Totuși, este necesar ca aceste hotărâri să fie comunicate transparent tuturor locatarilor și să fie incluse în statutul sau regulamentul general al asociației.
Dacă în adunarea generală nu se ajunge la un consens privind introducerea penalităților, procesul-verbal va reflecta această situație, iar administratorul nu va avea baza legală pentru a le aplica. Proprietarii care doresc implementarea acestei măsuri trebuie să inițieze discuții și să propună formal acest punct pe ordinea de zi a viitoarelor ședințe.
Ce prevede Legea 196/2018 în detaliu
Legea 196/2018, la articolul 10, paragrafat (1), litera „r”, menționează că în competența adunării generale intră „stabilirea, modificarea sau revocarea, după caz, a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, a criteriilor de repartizare a acestora, precum și a penalităților aplicate persoanelor fizice sau juridice, la data scadenței, pentru cota de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, dacă acestea nu au fost achitate”. Acest articol consolidează, așadar, ideea că decizia finală aparține colectivității proprietarilor.
De asemenea, articolul 52, alineatul (1), litera „m”, specifică responsabilitatea comitetului executiv de a „propune adunării generale noi tarife pentru serviciile de întreținere, materiale, lucrări, precum și stabilirea cotelor de contribuție și a penalităților pentru restanțe”. Aceasta subliniază rolul comitetului executiv de a pregăti terenul pentru decizia finală a adunării generale, nu de a o suplini.
În practică, multe asociații au implementat penalități, dar acest lucru s-a realizat în urma unor dezbateri și voturi în cadrul adunărilor generale. Lipsa unei astfel de hotărâri înseamnă că administratorul nu este obligat să calculeze sau să colecteze aceste sume suplimentare din proprie inițiativă.
Sursa: Capital
