Conform Economistul.ro: Noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor intră astăzi în vigoare, aducând schimbări semnificative care pot influența, pe lângă procesul de autorizare a proiectelor, și formarea valorii terenurilor pe piața imobiliară din România. Potrivit NAI România (brand deținut de Appraisal & Valuation), o consecință directă va fi o diferențiere mai clară între terenurile cu un regim urbanistic bine definit și cele a căror valoare se bazează încă pe speranța unor viitoare reglementări favorabile.
Valoarea certitudinii urbanistice
Andrei Botiș, CEO NAI România, MRICS, evaluator autorizat, subliniază că, din perspectiva evaluatorilor, se pune un accent sporit pe certitudine. „Până acum, în valoarea multor terenuri intra și speranța că, printr-un PUZ, se va putea construi mai mult în viitor. Cu noile reguli, diferența dintre ceea ce se poate construi astăzi și ceea ce doar sperăm că vom putea construi mâine va conta mult mai mult în preț. Pe scurt, piața va plăti mai mult pentru ceea ce este sigur și mai puțin pentru promisiuni”, declară Botiș.
Această certitudine poate genera o „primă de certitudine”, estimată orientativ la 10-20% din valoarea unui teren comparabil. În anumite situații, această diferență poate depăși chiar și aceste procente. Un exemplu concret oferit de NAI România arată că, pentru un teren evaluat în jurul valorii de 5 milioane EUR, o astfel de diferență ar putea însemna între 500.000 și 1.000.000 EUR. Acest procent nu este o regulă generală, ci reflectă timpul economisit și riscul urbanistic eliminat pentru investitori.
Impactul asupra pieței și a locuințelor
Pentru proprietarii de terenuri cu regim urbanistic clar, acest nou cadru legal poate aduce un avantaj economic direct. Un cumpărător sau dezvoltator este, în general, dispus să plătească mai mult atunci când știe exact ce și în ce condiții poate construi, într-un termen previzibil. Timpul, în domeniul dezvoltărilor imobiliare, se traduce direct în bani, prin reducerea capitalului blocat și a costurilor de finanțare.
În ultimii ani, piața din București și din marile orașe a inclus frecvent în prețul cerut pentru terenuri posibilitatea obținerii unor condiții de construire mai favorabile prin documentații urbanistice viitoare. Noul cod poate diminua această componentă speculativă, îndreptând piața către o evaluare mai riguroasă a edificabilului cert.
Întrebarea dacă noul Cod al Urbanismului va duce la scumpirea locuințelor este complexă. Pe termen scurt, efectul va depinde de viteza de adaptare a administrației și a pieței. Dacă perioada de tranziție întârzie proiectele, o ofertă redusă pe o piață cu cerere constantă ar putea pune presiune pe prețuri. Totuși, eventualele costuri suplimentare nu se vor transfera automat integral cumpărătorului final, ci se vor distribui între prețul terenului, marja dezvoltatorului și prețul locuinței, în funcție de dinamica pieței.
„Nu cred că întrebarea principală este dacă noul Cod va scumpi apartamentele cu 2%, 5% sau 10%. Mult mai important este ce se va întâmpla cu oferta”, declară Andrei Botiș. „Dacă proiectele sunt amânate și pe piață ajung mai puține locuințe, în timp ce cererea rămâne aceeași, presiunea asupra prețurilor este firească. Dacă însă noile reguli aduc mai multă claritate și termene mai predictibile, dezvoltatorii își vor putea calcula mai bine investițiile, iar acest lucru este sănătos pentru întreaga piață”, adaugă CEO-ul NAI România.
Certitudinea, un nou criteriu esențial
Intrarea în vigoare a noului Cod al Urbanismului nu anulează valoarea terenurilor cu potențial de dezvoltare, ci impune o distincție mai clară între posibilitățile actuale și cele viitoare. Pentru proprietari, claritatea documentației urbanistice și maturitatea unui teren vor cântări mai mult în negocieri. Pentru cumpărători, devine esențială o analiză mai atentă a riscului înainte de achiziție.
„În imobiliare, locația rămâne esențială, dar noul Cod aduce în prim-plan un al doilea criteriu: certitudinea. Un teren bun nu va mai fi doar un teren bine amplasat, ci un teren pe care investitorul știe de la început ce poate construi, în cât timp și cu ce costuri”, afirmă Andrei Botiș. Proprietarii care dispun de această claritate urbanistică se pot număra printre beneficiarii direcți ai noii realități în domeniul urbanismului.
Sursa: Economistul.ro
